1가구 1주택 비과세 판정시 거주요건 판단하는 방법

안녕하세요. 오늘은 1가구 1주택 혹은 일시적 2주택으로 취득시 또는 취득 후 조정대상지역에 해당되어 비과세에 적용되는지, 그리고 거주의 유무에 따라서 비과세가 되는지, 1가구 1주택자가 비과세요건 판정시에 거주요건은 어떻게 판단하는지에대해서 알아보도록 하겠습니다.

취득시 조정대상지역

가장 처음에 확인해야 할 점은 비과세 대상의 주택이 취득 시에 조정 대상 지역 해당 여부입니다.

즉, 비과세 요건의 거주 요건 판단 시에는 양도 시기가 아닌 취득 시기로 판단하게 됩니다.

(다주택자의 중과세 규정을 판단 시에는 취득 시기가 아닌 양도 시기로 판단하게 됩니다.)

만약 취득 시기에 조정 대상 지역이 아니었지만, 취득 후 조정 대상 지역으로 바뀌게 되더라도 거주 요건 중 보유기간 2년을 충족할 필요는 없습니다.

2017년 8월 2일 이전 취득했는가?

조정 대상 지역이라는 말은 2016년 11월 3일 처음으로 생기게 되었습니다. 서울, 경기도, 부산 일부 지역이 조정 대상 지역으로 지정되었으며, 2017년 8월 2일까지는 양도세 관련해서 따로 제재가 없었습니다.

그래서 2016년 11월 3일 ~ 2017년 8월 1일 안에 조정 대상 지역에 해당하는 지역(서울, 경기도, 부산 일부 지역)에 주택을 취득하여도 1가구 1주택 비과세 판정 시에 필요한 거주 요건은 충족할 필요는 없습니다.

8.2 부동산 대책 이전에 계약금을 지급했는가?

만약 2017년 8월 2일 부동산 대책 이전에 계약금을 지급했으면, 그 후 잔금을 치렀어도 거주 요건은 충족할 필요는 없습니다.(통장 거래내역 증빙)

단, 무주택자가 아닌 1주택을 소유한 상태에서 추가로 주택을 취득한 거면 거주 요건을 판단해야 합니다. 무주택자에게만 적용되니 유의하시기 바랍니다.

조정 대상 지역은 각 지역별로 지정 및 해제, 재지정 일이 다 다릅니다.

서울 같은 경우는 2016년부터 지금까지 계속 조정 대상 지역으로 지정되어 있고, 부산의 일부 지역은 지정, 해제, 재지정되는 지역도 있습니다.

따라서 조정 대상 지역으로 지정되기 이전에 계약금을 지급했고, 증빙서류가 있다면 거주 요건은 충족할 필요가 없습니다.

단, 무주택자에게만 해당되며, 1주택 이상 소유하고 있다면 거주 요건을 판단해야 합니다.

① 보유기간 중 거주 기간 2년 충족 필요

주택 보유 후 비과세를 받기 위해서는 거주 기간 2년을 충족해야 합니다.

그리고, 2주택에서 1주택으로 2021년 1월 1일 이후에 과세로 양도했을 경우에는 1주택을 보유한 날부터 새롭게 보유기간 2년이 기산 되고, 거주 기간 역시 새롭게 기산 됩니다.

(과거에 오랫동안 거주하였어도 보유기간과 거주 기간이 리셋되니 유의하시기 바랍니다.)

② 재건축 주택의 경우

주택 취득 시에는 조정 대상 지역이 아니었지만, 재건축 후 준공시기에 조정 대상 지역에 해당된다면 판단이 어려울 수 있습니다.

이와 관련돼서 기획재정부의 입장은 아래 사진과 같습니다.

즉, 2017년 8월 2일 부동산 대책 이전에 취득한 주택일 경우, 2017년 8월 2일 이후 재건축 후 준공된 경우 거주 요건을 판단하지 않습니다.