오피스텔 주거용 상업용의 차이점

안녕하세요. 최근 들어서 주택 가격이 상승하면서 아파트 대체재로 오피스텔을 많이 찾으시는 거 같습니다.

오피스텔에는 주거용과 상업용이 있는데 두 오피스텔의 세무상 차이점을 알려드리도록 하겠습니다.

주거용, 상업용 오피스텔 공통사항

우선 주거용, 상업용 오피스텔의 공통사항에 대해서 알아보겠습니다.

2021년 1월 1일부터는 아파트 분양권을 취득하게 되면 주택 수에 포함이 됩니다. 그러나 오피스텔의 경우에는 주거용, 상업용과는 상관없이 주택 수에 포함되지 않습니다.

주택은 취득세율이 1.1%부터 시작하며, 중과세 규정에도 적용이 됩니다. 하지만 오피스텔은 단일 세율 4.6%만 적용되는 점이 주거용, 상업용의 공통사항입니다. (단, 주거용 오피스텔은 취득세 중과대상 주택 수에 포함됩니다.)

오피스텔의 주거용, 상업용 판단은 건축물대장으로 판단하지 않습니다. 주거용과 상업용의 판단은 실질로 판단해야 합니다.

그래서 건축물대장에 상업용으로 기재되어 있어도 실질적으로 주택으로 사용 시 주거용으로 판단해야 합니다.

반대로 건축물대장에 주거용으로 기재되어 있어도 실질적으로 상업용으로 사용한다면 상업용 오피스텔로 판단해야 합니다.

국세청에서는 주거용, 상업용 오피스텔 확인을 현지조사, 해당 임대 사업장의 임차인 사업자 여부 같은 여러 가지 방법으로 확인하니 반드시 실질적으로 판단해야 하는 점 유의하시기 바랍니다.

① 부가가치세 신고 및 환급 가능

실질적의 상업용 오피스텔일 경우 부가가치세 환급이 가능합니다. 다만 건물분에 관한 10%의 부가가치세만 환급이 가능하고, 일반과세자로 사업자 등록 후 중도금을 납부하고 세금계산서를 수령하면 조기환급 신고를 하여 환급받을 수 있습니다.

부가가치세 신고 및 납부 기간은 상반기 1월 1일 ~ 6월 30일분은 7월 25일까지이고, 하반기 7월 1일 ~ 12월 31일분은 익년 1월 25일까지입니다. 그리고 부가가치세뿐만 아니라 해당 소득은 종합소득에 합산되기 때문에 5월 종합소득세 확정신고도 해야 합니다.

② 주택 수 제외

상업용 오피스텔은 상가와 용도가 동일하기에 주택수에서 제외됩니다.

따라서 취득세 중과세, 다주택자 중과세, 1가구 1주택 비과세 판단 시 상업용 오피스텔은 주택 수에서 제외됩니다.

① 부가가치세 환급 불가 및 면세사업자 (주택임대 사업자) 등록 필요

주거용 오피스텔은 상업용과 다르게 부가가치세 환급이 불가능합니다. 주택을 임대 시 부가가치세 10%을 받거나 납부가 없기 때문에 취득 당시 환급이 안된다고 생각하시면 됩니다.

아파트를 취득할 때도 부가가치세 환급이 없듯이, 주거용 오피스텔도 환급은 없습니다.

만약 건축물대장상에 상업용 오피스텔로 기재되어 있어서 환급 신청을 한 경우에는 나중에 추징을 당할 수 있으니 실질적으로 주거용 오피스텔이라면 부가가치세 환급신청은 하지 않아야 합니다.

② 주택 수 포함

주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세, 다주택자 중과세, 1가구 1주택 비과세 요건에 판단되기 때문에 취득세 중과세 여부를 판단할 때는 유의해야 합니다.

다주택자의 경우 주거용 오피스텔의 기준 시가가 1억 원 이하일 경우 중과세에 해당되지 않습니다. 그러나 기준 시가가 1억 원을 초과할 경우 주택 수에 포함되며 양도소득세, 다주택자 중과세, 취득세 중과세 여부 등의 요건을 잘 판단해야 합니다.

오피스텔의 취득세율은 4.6% 적용 되는데, 오피스텔을 소유 후 다른 주택을 취득하게 되면 취득세 중과세 대상이 될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.