부동산 대출규제 용어정리

안녕하세요. 열심히 일해서 받은 월급으로는 자산을 늘리기 힘든 시대입니다. 특히 월급만으로는 집을 살 수 없죠. 그래서 대부분 레버리지 즉 대출을 이용하여 부동산을 구입하게 되는데, 이때 알아야 할 대출 규제들을 알려드리겠습니다.

 

 

 

LTV 주택담보대출비율 

LTV (loan to value ratio) 우리가 집을 살 때, 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 인정되는 주택의 비율을 의미합니다.

예를 들어서, LTV 60%, 주택 가격 4억 = 최대 2억 4천만 원까지 대출 가능합니다.

 

2022년 3월을 기준으로 투기과열지구의 경우 9억 원 이하는 LTV 40%

9억 원 초과는 LTV 20%가 적용되며, 15억 원 이상의 주택은 대출 불가합니다.

 

조정 대상 지역의 경우 9억 원 이하는 LTV 50%, 9억 원 초과는 LTV 30%

 

비규제지역의 경우 주택 가격에 상관없이 LTV 70%

 

단, 서민 실수요자는 규제지역에서 4억 한도 내에 50~70% 우대 적용됩니다.

 

 

DTI 총부채상환비율

DIT (debt to income ratio)는 자신의 총소득(연봉)에서 부채의 연간 원리금 상환금액이 차지하는 비율을 의미합니다.

예를 들어서, 본인의 연간 소득이 5,000만 원, DTI 40%라고 가정했을 경우 연간 원리금 상환금액은 2,000만 원을 초과하지 않게 대출을 제한하는 것을 말합니다.

 

2022년 3월을 기준으로 투기지역·투기과열지구 DTI 40% , 조정 대상 지역 50%, 그 외 수도권 지역 60%

단, 서민 실수요자는 규제지역에서도 DTI 60% 우대 적용됩니다.

 

 

신DTI 총부채상환비율

기존 DTI에서는 현재 소득을 기준에서 대출 상환능력을 보는 반면에 신 DTI (new debt to income)는 앞으로 증가할 미래의 소득까지 반영해서 최장 30~35년까지 예상되는 소득으로 기준하여 대출 상환 능력을 판단합니다.

 

(주택 담보대출 원리금 상환금액 + 기타 대출 이자 상환금액) / 연간소득

 

신 DTI는 2건 이상의 주택 담보대출을 받을 시, 모든 대출의 원리금을 합하여 심사에 반영하는 방식이며 기존의 주택 담보대출이 있을 시 추가로 담보 대출받는 것을 어렵게 만들게 하기 위한 대출 구조입니다.

 

구분	구 DTI	신 DTI
소득 산정	대출 직전 1년간 소득	최근 2년간 소득 확인 후, 1년 소득 반영  (2년간 소득 차이가 20% 평균 반영)
계산 방법	(주택 담보대출 원리금액 + 기타대출이자) / 연 소득	(기존, 신규 주택 담보대출 원리금 합산 + 기타 대출 이자) / 연 소득
장래소득 반영 대상	만 40세 미만 무주택 근로자	연령 무관, 2년간 근로소득 증빙자료 제출
만기 제한	없음	2번째 주택 담보대출부터 만기 15년으로 제한
추정 방법	고용노동 통계상 연령대별 근로자 급여 소득 증가율	금융회사 자율적 결정
예외 적용	없음	청소년, 신혼부부에 한해서 장래소득 증액 한도 상향

 

 

DSR 총부채원리금상환비율

DSR (debt service ratio)는 대출자의 총 금융부채의 원리금 상환금액을 연 소득으로 나눈 비율을 의미합니다.

시중은행, 보험회사에서 받은 주택 담보, 신용, 마이너스통장, 자동차 할부, 신용카드 미결제 등이 포함되어 DTI(총부채상환비율)을 적용하여 심사할 때보다 일반적으로 대출 규모가 줄어듭니다.

 

예를 들어서 DSR 40%, 연봉 5,000만 원일 경우에 연간 받은 모든 대출의 상환금액이 2,000만 원을 넘지 못하게 대출을 받게 됩니다.